简化交易流程、缩短交易周期……两部门联合发文推进“带押过户”
作者：侦探调查
时间：2023-03-31 18:51
央广网北京3月31日消息（记者门庭婷）3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。
对此，多位业内人士表示，本次政策明确“各地应以点带面，积极做好带押过户”，说明过去各地“带押过户”的试点和案例已获得了认可，也具备了推广的可能。同时，“带押过户”政策的落实，有利于提升二手房交易活跃度，短期内也将有更多城市跟进落实相关举措。
因地制宜确定“带押过户”模式，有利于提升二手房交易活跃度
根据《通知》，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，去年以来，二手房交易流程加长，特别是带押交易（买卖双方都带押），导致换房需求、改善需求受阻，也导致刚需购置二手房受到影响。在当前换房主导楼市体量的情况下，这对楼市良性循环造成巨大影响。春节后刚需入市，二手房交易回升，带动改善需求释放，但进入3月份以后很多改善型需求无法实行，这或许是此次政策出台的主要背景。
根据中指研究院监测数据，2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，多个省会城市和计划单列市在列，如深圳、济南、大连等。目前各地“带押过户”主要分为个人业务和企业业务，个人业务居多，主要针对二手住宅交易。部分地区如东台、平顶山，将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域，进一步简化企业间交易流程，有效解决了在押的不动产交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。
易居研究院研究总监严跃进表示，从各地实际推进情况看，“带押过户”对于降低二手房交易成本的作用较为明显。同时，“带押过户”也使得二手房的交易过程明显加快。后续对于盘活二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。
《通知》显示，目前地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。一是新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。二是新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。三是抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。
《通知》明确，鼓励各地结合当地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。同时，也指出买卖双方涉及不同贷款方的业务时，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”、防范抵押权悬空等风险。
中指研究院市场研究总监陈文静分析称，“带押过户”的交易方式，可以一定程度降低交易成本、减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。二手房“带押过户”政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场或将产生积极带动。
深化协同提升便利化服务水平，促进房地产领域和宏观经济发展
2022年，各地都在推动带押过户，但主要是住建部门推动金融部门落实。李宇嘉表示，带押过户涉及到不动产管理部门转移登记和抵押登记（包括涂销卖家抵押，为买家办理抵押登记）。不动产部门担心买家贷款无法落实的情况下，就办理了涂销卖家抵押和转移登记，会损害买卖双方利益，造成社会风险。因此，2022年以来带押过户推进效果不好。
李宇嘉还提到，银行在办理带押过户时，既担心贷款业务流失（新买家他行贷款），也担心过户后买家贷款无法落实，导致抵押权落空，无法保障自身的债权。在房价变动、不同银行风控有差异，特别是买家因个人信用无法获得贷款的情况下，贸然推进带押过户，很可能导致不良贷款。
因此，本次新《通知》提出，各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。
同时，不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口，实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理，支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，制定操作规程或业务指南，完善风险管控机制，及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。
严跃进认为，过去各地带押过户的提法，更强调从不动产登记制度、创造营商环境等角度进行。
而本次《通知》则强调，各级相关部门要高度重视，提高政治站位，将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一，加强组织领导，深化部门协同，压实工作责任，积极主动落实。